Ai carte, ai parte...

LEGI CARE REGLEMENTEAZĂ OBLIGAŢIILE INVESTITORULUI ÎN CONSTRUCŢII :

Lege nr. 10 din 18 ianuarie 1995 privind calitatea în construcţii

Hotarare nr. 273 din 14 iunie 1994 Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora

Lege nr. 10 din 18 ianuarie 1995 privind calitatea in constructii (extrase)

CAPITOLUL I - Dispozitii generale

[...]

Art. 2. - Prevederile prezentei legi se aplica constructiilor de orice categorie si instalatiilor aferente acestora - indiferent de forma de proprietate sau destinatie - denumite in continuare constructii, precum si lucrarilor de modernizare, modificare, transformare, consolidare si de reparatii ale acestora.

[...]

CAPITOLUL II - Sistemul calitatii in constructii

[...]

Art. 17. - Receptia constructiilor constituie certificarea realizarii acestora pe baza examinarii lor nemijlocite, in conformitate cu documentatia de executie si cu documentele cuprinse in cartea tehnica a constructiei. Cartea tehnica a constructiei cuprinde documentatia de executie si documente privitoare la realizarea si exploatarea acesteia. Ea se intocmeste prin grija investitorului si se preda proprietarului constructiei, care are obligatia sa o pastreze si sa o completeze la zi; prevederile din cartea tehnica a constructiei referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar si utilizator. Receptia constructiilor se face de catre investitor - proprietar, in prezenta proiectantului.

[...]

CAPITOLUL III - Obligatii si raspunderi

Sectiunea 1 - Obligatii si raspunderi ale investitorilor

Art. 21. - Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente in sensul legii si au urmatoarele obligatii principale referitoare la calitatea constructiilor:

[...]

d) asigurarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii prin diriginti de specialitate sau agenti economici deconsultanta specializati, pe tot parcursul lucrarilor;

[...]

f) asigurarea receptiei lucrarilor de constructii la terminarea lucrarilor si la expirarea perioadei de garantie;

g) intocmirea cartii tehnice a constructiei si predarea acesteia catre proprietar;

[...]

Hotarare nr. 273 din 14 iunie 1994, Regulament de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora (extrase)

[...]

Art. 46. - Cartea tehnica a constructiei, potrivit modelului prezentat in anexa nr. 6 la prezentul regulament, se pastreaza de investitor pe toata durata existentei constructiei.

Art. 47. - In toate situatiile investitorului este depozitarul arhivei privind lucrarea in cauza.

[...]

ANEXA 5 la regulament DEFINITII PRIVIND TERMENII UTILIZATI IN REGULAMENT

[...]

2. Receptia la terminarea lucrarilor - receptia efectuata la terminarea completa a lucrarilor unui obiect sau unei parti din constructie, independenta, care poate fi utilizata separat.
3. Receptia finala - receptia efectuata dupa expirarea perioadei de garantie.
4. Perioada de garantie - perioada de timp cuprinsa intre data receptiei si terminarea lucrarilor, a carei durata se stabileste prin contract si in cadrul careia antreprenorul are obligatia inlaturarii, pe cheltuiala sa, a tuturor deficientelor aparute datorita nerespectarii clauzelor si specificatiilor contractulale sau a prevederilor reglementarilor tehnice aplicabile.
5. Cartea tehnica a constructiei - ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea si urmarirea comportarii in exploatare a constructiei si instalatiilor aferente acesteia, cuprinzind toate datele, documentele si evidentele necesare pentru identificarea si determinarea starii tehnice (fizice) a constructiei respective sia evolutiei acesteia in timp .
6. Proprietar - dupa incheierea procesului-verbal de receptie de la terminarea lucrarilor, investitorul poarta denumirea generica de proprietar.

NORME DE INTOCMIRE A CARTII TEHNICE A CONSTRUCTIEI

CAP. 1 - Dispozitii generale
1. Cartea tehnica a constructiei se compune din ansamblul de documente referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea in timp a constructiei.
2. Carte tehnica se definitiveaza inainte de receptia finala.
3. Cartea tehnica, dupa intocmire, se completeaza si se pastreaza pentru fiecare obiect de constructii de catre investitor sau, dupa caz, de catre proprietar.
4. Cartea tehnica a constructiei se intocmeste de catre investitor pentru toate obiectele de constructii definitive, supuse regimului de autorizare a constructiilor, indiferent de natura fondurilor din care sint finintate sau de natura proprietatii asupra lor.

CAP. 2 - Cuprinsul cartii tehnice a constructiei
5. Cartea tehnica a constructiei contine documentatia de baza si centralizatorul cu partile sale componente.
6. Documentatia de baza va cuprinde urmatoarele capitole:
- Capitolul A: Documentatia privind proiectarea;
- Capitolul B: Documentatia privind executia;
- Capitolul C: Documentatia privind receptia;
- Capitolul D: Documentatia privind exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea comportarii in timp.

[...]

CAP. 3 - Modul de intocmire, folosire si pastrare a cartii tehnice a constructiei

[...]

20. La schimbarea proprietarului, cartea tehnica a constructiei va fi predata noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnind faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.

Comentariu:

1. Legea 10/1995 este simplă, fără nimic de interpretat. Zice clar ca la proprietar trebuie să ajungă cartea tehnică. Nu la investitor, nu la fostu’ proprietar, ci la actualul.
2. H.G.273/1994 este niţel mai complicată (pentru cine nu e în stare să o înţeleagă) sau mai permisivă (pentru cine îşi doreşte cu tot dinadinsul să o interpreteze trunchiat în favoarea proprie). Dar mai bine explic. Întâi de toate, Art.46 zice că orice investitor are obligaţia să ţină de cartea tehnică atâta timp cât trăieşte construcţia. Pentru cine nu pricepe sau nu vrea să priceapă, acesta este cazul general valabil. Orice construcţie are un investitor (logic), c-o face pentru el sau c-o face s-o vândă. Dar, pentru cine are ochi să citească (în anexa 5, pct.6), acest investitor se cheamă, odată cu recepţia la terminarea lucrărilor, proprietar. Iar, în situaţia în care nu mai este proprietar, prin vânzarea construcţiei altcuiva, acest altcineva devine proprietar. Şi tot pentru cine nu pricepe sau nu vrea, sugerez citirea atentă a normelor de intocmire a cărţii tehnice (Cap.3, Art.20): “La schimbarea proprietarului, cartea tehnică a construcţiei va fi predată noului proprietar...”. Ei, şi cum investitorul Jupiterului şi-a schimbat blana în proprietar pentru B şi C în octombrie 2006, iar pentru A în martie 2007, iar între timp nici această calitate n-o mai are, prin vânzarea apartamentelor, nu înţeleg în ce calitate legală ţine cu tot dinadinsul să nu predea documentaţia asociaţiei de proprietari. Daca doreste cu tot inadinsul sa pastreze ceva, atunci sa pastreze arhiva, asa cu il lasa Art.47.

Şi ca să intru niţel şi în implicaţii juridice, investiţia s-a făcut şi prin folosirea avansurilor luate de la viitorii proprietari. Chiar dacă investitorul oficial a fost unul singur, acesta este legat prin contracte individuale de terţi ce se pot constitui ca parte în investiţie. Şi implicit, aceşti terţi pot cere în justiţie justificarea modului în care au fost investiţi banii lor. Au fost ei investiţi de promitent / vânzător conform cu prevederile contractuale sau nu? Ei bine, aceşti terţi, acum proprietari de drept cer să se respecte legislaţia cu privire la recepţii şi cartea tehnica a imobilului pentru a evalua dacă investiţia lor a beneficiat de o reprezentare corectă, prin compararea proiectului verificat şi autorizat cu realitatea.